一、物流园区究竟需要运营什么呢？

我们走访了超过100个物流园区，发现目前存在的问题主要是三点：第一，比较多；第二，比较乱；第三，功能单一；第四，缺乏高附加值的增值服务。

1、怎样才能将园区运营好呢？我认为需要四个方面的要素。

第一个方面是位置。

位置对于一个物流园区具有无可比拟的重要性，但并不是你想要的位置你就拿得到的，因此我们起码要在交通、周边和陆地特征三个方面对地块进行一次详细的调研，调研不是为了其他目的，而是为了功能定位。如果用来做仓储型的物流园区，可能选址离市区远一点问题不大；但是如果是做货运型的，可能选址需要离传统的聚集区或者商贸比较发达的地区近一点；如果做商贸物流型的，其位置应离生活、交易场所更近。

第二个方面是布局。

布局有两个方面：

第一，全网布局，即在全国进行布局。大家常讲标准化、信息化、网络化的“三化”是相辅相成的，也是在全网布局综合物流港时必须考虑的问题。

第二，对单个物流园区来讲最重要的，一是硬布局，二是软布局。刚刚前面许多嘉宾谈到了关于互联网+的问题，我认为物流园区首先要满足物流客户的实际需求，物流客户可能是第三方、专线，对仓库可能有进一步的要求，他们是相似的但又有所不同，所以我们采用的是高适用的建筑标准（而不是高标准），在考虑建筑结构的时候最大可能地满足物流和客户的实际需求，这是我们对“硬布局”方面的要求。

另外在“软布局”方面，我们始终认为物流是一个产业链，这里面的链条很长、角色很多。在物流行业就职的18年里，我知道各个角色都有各自生存的“高招”，无法轻易将哪个角色扔掉。我们希望在我们物流园区内打造一个完善的生态链，有货源、有运力（包括小货、中货、大货），我们提供综合配套，让大家可以在物流园区内取长补短、相互依存，形成深国际园区客户“大家庭”。

第三个方面是服务。

这个服务我们讲的单纯一点，就是物业管理服务。有人说物流园区要什么物业管理服务？住宅才需要服务。其实我们的想法是恰恰相反的，客户在我们的园区里生活、工作，因此他的任何需求都需要我们园区管理的重视，如果对这些需求进行合理的满足，就可以提升客户的满足率，从而增加园区和客户的收益。

第四个方面是产品。

产品分三种，除了基础服务和配套服务外，我们认为非常需要重视的是增值服务。增值服务详细罗列起来可达几十甚至几百种，小到园区客户需要PPT、客户需要三包物流做方案，大到项目需要款项时提供金融方面的支持等等，都是园区需要考虑为客户提供的多元化产品。一般情况下，我们园区和客户是“房东”和“租客”的供应关系，如果进行全方位服务的话，就会变成一种“一家人”、“共存”的关系。

总体来讲，物流园区要有三个运营宗旨：

第一，基础设施的平台，这是我们的根本。

第二，我们可以提供综合服务的平台。

第三，我们要坚守中立角色、永不与客户争利，打造园区良好生态链。

二、园区在管理方面应该如何创新？

系统性的理论在此我们不在赘述，在此举几个例子。

1、ISO精益运营

在座的很多位是物流园区运营主管，有很多已经经过了ISO的认证，因为我是做具体物流业务的，我做每一个业务的时候都要做SOP（注：StandardOperationProcedure，标准作业程序），关键是SOP制定完后有没有真正的执行。为什么我把ISO也作为一个创新呢，不是说大家想不到才是创新。大家想得到但没有认真做的，这也是一种创新。

2、屋顶光伏

屋顶光伏非常适合在园区的进行使用。它有以下几个特点：

（1）园区用电可全权由它供给。

（2）发射电波较慢。

（3）政府支持。

（4）绿色环保

3、智慧园区

智慧已要达到一个天网+地网的概念，在我们的天网下，物流企业多向的应用还在上涨，这是其中一个层次，现在有很多“互联网+”的平台。另外，我们园区的管理也要向智慧上靠拢，当然这个路程可能很远，但我们可以想一些比较具体的，比如说“一卡通”在物流园区的时候能不能刷；客户在园区可不可以通过一些APP点击,找到自己喜欢的、需要的、个性化的餐饮；比如说在一些技术停车或者有危险的地方我们安装一些智能的射频设备，进行现场的监视等。所以说智慧这个概念看起来很大，但是我们可以从小点开始慢慢推进、逐步实现。

4、交易展示

这几张照片是我们华山物流园区的照片，以下是八宝山奥特莱斯的展示厅。

下面是一个现代化的车辆的4S店的集散地。

当然从园区的要素功能角度来讲，可能在信息平台上需求较高，总之，交易展示平台会对园区起到一个比较好的效果。

5、大数据应用

比较直观的是车货匹配，另外一个重点是我们可以通过分析信息往来得到的数据，来支持我们物流金融行业，同时我们可以应用一些软件来帮助企业推进现代物流化建设，为其决策、销售预测等方面起到支持和帮助的作用。

6、后增值产品

特别是关于物流企业的需求问题，很多物流企业都会问我“解决企业风险的需求是什么”，我认为主要是以下三点：①场地，②需要钱，③最根本的需求是货物。

比如林安物流的车货匹配的担保体系。我始终认为，如果有车货交易的平台不能提供这样主体的担保机制，这个交易平台很难做好。

另外，林安的O2O一站式全国物流设备展销平台也做的非常好。

天地汇，其天地卡航有为信息的、有为专线的。

宇培集团是一个非常任性的物流集团的开发商，他开发了园区、同时有自己的车队、还有自己的生鲜产品交流网络平台——宇配吉品网。

传化，不少高层管理者都说他们的业务范围非常清楚，包括易配货。

美泰物流集团和海源物流具有物流服务中心和物流超市，物流超市就是将园区里企业的收货点集中在一起，使得客户寻找园区中物流供应商时可以集中进行，逛超市一样方便。

这些都是非常优秀的物流园区企业，提供给大家作为参考。

今年四月，在“好运沈阳”巅峰对话企业家见面会上，新希望集团董事长刘永好结合辽宁目前经济发展情况，为民营企业的发展提出几个可行方案，我认为这些方案同样适用于解决园区企业运营发展问题，所以将其作为我今天汇报的总结，具体如下：

1、搭“平台”

不做买卖，不赚中间差价，跟淘宝一样搭建平台让物流产业链上相关企业在上面做买卖。

2、吃“软饭”

相对于硬而言，体现在互联网和金融服务上，园区的最好发展方向是互联网带动的新型服务业。

3、走“新道”

在传统运营上推出新的运营模式、新的服务体验、新的增值类产品。

4、戴“绿帽”

在园区规模设计上考虑环保、健康、绿色的方案，如光伏发电、房顶绿化等。

5、傍“大款”

和行业大佬在一起思考未来的发展、未来的进步。